《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

依据该法律规定，建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款时，享有对该建设工程的优先受偿权，加强了对建筑工程施工企业的保护，对于建设单位经常拖欠工程款的问题的解决，提供了法律保障。

法律规定了建筑施工企业对建设工程工程款享有优先受偿权，但在行使该权利时，遇到了各种各样的问题，比如：对于建设工程款的优先受偿权的性质怎么定性，有的认为是留置权、有的认为是法定抵押权、有的认为是法定优先权等等；有的发包人为了取得贷款已经将建设工程向银行设定了抵押权，承包人的优先受偿权与银行的抵押权谁优先的问题；房地产开发商已将商品房出售，建筑施工企业的工程款优先受偿权能否对抗购房人；工程款优先受偿权的具体范围包括哪些等问题。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，建设工程款的优先受偿权是一种法定优先权。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

优先受偿权范围，在最新的《建工司法解释（一）》中第四十条规定中，改为了较为模糊的由相关行政主管部门确认，但可以明确的是不支持利息、违约金、损害赔偿金等。

优先权是法律上基于特殊政策性考虑而赋予某些特种债权或其他权利的一种特殊效力，以保障该项权利能够较之普通债权而优先实现。

法律赋予了建筑工程施工企业享有工程款优先受偿权，同时，对该权利设定了一定的限制，那么建筑施工企业怎么才能更好的行使法律赋予的工程款优先权来保护自己的合法权益呢，在行使工程款优先权时需要注意以下几点：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十九条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

根据最新《建工司法解释（一）》第38条及39条的规定，主张优先受偿权的主体应当是属于承包人。承包人下面的分包人或实际施工人等均没有权利主张建设工程优先受偿权。

“承包人”是指与发包人直接签订建设工程合同的承包人，不包括转包合同中的承包人，不包括专业工程分包人。比如：发包人甲将工程整体发包给乙方总承包施工，乙方将工程中的部分专业工程分包给丙方、丁方，则丙方、丁方与甲方没有直接的合同关系，则丙方、丁方不享有工程款优先受偿权。如果就项目工程的某些专业工程，发包人直接与专业工程承包人签订了施工合同，则专业工程承包人就工程款享有优先受偿权。

享有受偿权的是工程价款，不包括勘察费、设计费。

建设工程价款是指建设工程合同中施工合同的价款。建设工程合同包括勘察合同、设计合同、施工合同等，但工程款优先受偿是为了保护农民工的利益，保护弱势群体的利益，避免因拖欠工程款影响工人的工作生活，家庭。能优先受偿的款项只是施工合同，而不包括勘察合同和设计合同所涉及的勘察费、设计费。

建筑施工企业可以主张优先受偿权的建筑工程，必须是发包人享有所有权的建设工程。

建设工程施工企业工程款优先权行使的时间。优先受偿权的时间期限，在2002年的《批复》（已废止）规定只有6个月，但在最新的《司法解释一》中第四十一条规定了最长可达18个月。期限的延长更加有力的保障了承包人的权利。《司法解释一》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

《民事诉讼法》第三十四条第一项规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……”该法律条文确立了不动产纠纷适用专属管辖的基本管辖法律制度，也是长期以来对建设工程合同纠纷案件实施专属管辖的“法律依据”。要求建设工程合同纠纷案件的原告应向“工程所在地”的人民法院提起诉讼，否则，就会以违反专属管辖的规定而不予受理。

为了保护建筑施工企业的合法权益，法律规定了工程款优先权，加强了对建筑工程施工企业的保护，对于建设单位经常拖欠工程款的问题的解决，提供了法律保障。建筑施工企业要及时的主张法律赋予的权利，依法保护自身的合法权益。

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