2018年三三公司与李四因项目合作签订合同并向李四支付施工费用，后因李四未将所收到的施工费用全部用于项目建设，也不同意将款项退还给三三公司，亦拒绝与张三联系，导致双方合作关系破裂。基于此，2019年8月三三公司向法院提起诉讼，要求李四退还预支款1110500元及利息。2020年4月法院依法作出判决，判令李四向三三公司退还预支款818052.50元。判决作出后，双方均未提起上诉，该案判决届已生效。

上述判决生效后，李四并未履行付款义务，故三三公司于2020年6月向法院申请强制执行。根据法院调查，法院依法扣划李四名下银行存款5714.08元，扣除50元执行费后发放给三三公司，并于2020年9月依法作出裁定终结本次执行。

后三三公司发现，原登记在李四名下的一套房产，已于2019年10月因产权变更办理了注销和转让登记，现产权人为王五。

三三公司认为，李四和王五的转让行为发生在上述工程款纠纷产生后，交易价格属明显不合理的低价且王五对此知情，李四和王五的行为直接导致三三公司的债权无法实现。遂诉请法院，请求法院撤销李四向王五转让案涉房屋的行为，并要求李四和王五将案涉房屋所有权恢复原状、并赔偿三三公司因本案产生的律师费等损失。

李四辩称：2019年9月，李四和其前妻赵六与王五签订广州市存量房买卖合同，为了方便王五办理银行贷款，合同上房子成交价格显示为256万元，而实际交易价格为175万元，由于该房产存在二押，与当时的市场价相比，不存在以不合理交易价格卖掉房产的行为。因此三三公司所诉与事实不符。并且现在三三公司提出起诉撤销该房子转让权的时间已经过了一年零九个月，三三公司显然已经失去了撤销权。因此，其坚决不接受三三公司提出的无理要求，并请求法庭驳回三三公司的无理要求。

王五辩称：三三公司所诉与事实不符。该套房子的实际交易价格是175万元，不存在以明显不合理的交易价格将房产转入其名下的行为。

赵六辩称：该套房产是其与前夫李四共同购买的第一套房子，公积金贷款、商业贷款共计83万元，其每个月还款4864.84元。2018年4月，李四提出以该房子拿去进行二押贷款，并向某小额贷款有限公司抵押贷款80万元，该款转入李四账户。2019年4月，其与李四向某信托股份有限公司申请贷款80万元，还清了尚欠的小额贷款。其于2019年放盘出售案涉房屋，并以175万元与王五实际成交，是真实交易。张三所诉无事实依据，请求法庭驳回三三公司的无理要求。

PART 02 裁判结果

PART 03 法院认为

1、三人为朋友关系；

2、案涉房屋虽以王五的名义购买，但是实际购买人是王五的弟弟王六；

3、王五、王六是兄弟关系，故王六是代王五付案涉购房款；

4、自案涉房屋转让至今，案涉房屋一直由赵六实际租住，其与王五约定租金为2800元/月。

根据法院调查银行流水显示：

李四银行账户流水：2019年10收到银行发放的王五的房屋贷款128万元，同日，李四向案外人一转账支出1277000元；2019年8月，王六向李四转账支付3477元、15318.75元；2019年8月，王六向李四转账支付7290.82元、8445.81元；2019年9月，王六向李四转账支付7453元；王六向李四转账支付15500元。

赵六银行账户流水：2019年8月，王六向赵六转账支付85000元；2019年9月，王六向赵六转账支付20万元，同日，赵六向王六转账支出30元、198000元；2019年9月，案外人二向赵六转账支付100万元、53万元，同日，赵六向王六转账支出2000元、748160元；2019年9月，王六向赵六转账支付524089.14元；2019年9月，王六向赵六转账支付15737元；2019年9月，王六向赵六转账支付203593.8元。2019年10月，王五向赵六转账支付128万元，同日，赵六向案外人一转账支出128万元。

前述银行流水均未备注款项性质。

经查询贝壳找房的同期同地段的二手房成交情况，显示同期同地段的二手房成交单价约为19000元/平方米至21000元/平方米。

法院认为，本案争议焦点问题是，就案涉房屋李四、王五、赵六之间的转让交易是否是真实交易？三人理应对此承担举证责任。

综合李四、王五、赵六提交的证据，法院认为三人之间的交易真实性存疑，理由如下：

1、案涉《存量房买卖合同》约定的案涉房屋转让价款256万元与李四、王五、赵六陈述的实际交易价格175万元，差额巨大，李四、王五、赵六抗辩合同约定价格256万元是为了配合王五向银行按揭贷款，缺乏理据，且有违诚实信用原则；

2、经查询贝壳找房的同期同地段二手房成交价格约为19000元/平方米至21000元/平方米，与李四、王五、赵六之间《存量房买卖合同》约定的转让价款256万元基本一致。而按照李四、王五、赵六陈述的实际成交价175万元计算，案涉房屋成交单价为1.4万元/平方米。即使案涉房屋存在按揭贷款及二次抵押等情形，该价格也明显低于市场交易价格；

3、即使按照李四、王五、赵六抗辩的案涉房屋实际成交价为175万元，但是除王五以按揭贷款方式支付的128万元外，其余47万元，未有明确支付证据。李四、王五、赵六抗辩在案涉房屋转让交易达成之前，王六支付给李四、赵六的相关款项是借款性质，在达成房屋转让交易之后，这些借款抵作购房款。但是从银行账户流水来看，在案涉房屋转让交易达成之前，王六支付给李四、赵六的相关款项均为准确到小数点后两位，这明显不符合一般民间借贷的交易习惯。且前述银行账户流水显示，王六有多笔款项支付给李四、赵六，同时，赵六亦有多笔、大额支付给王六的款项交易，且均未备注款项性质，可见双方资金往来密切，款项性质难以确定就是购房款。

综上，李四、王五、赵六不能合理解释案涉交易价款低于市场价的原因，以及证明案涉交易价款已经实际支付，李四、王五、赵六之间的案涉房屋转让交易真实性存疑，法院不予确认。

三三公司对李四的案涉债权已经生效法律文书予以确认，法院亦予确认。李四在明知与三三公司存在纠纷的情况下，与赵六、王五签订转让合同以明显不合理低价转让案涉房屋，存在主观恶意，损害了三三公司的合法权益。三三公司主张撤销李四、王五、赵六之间的案涉交易，符合法律规定，法院予以支持。

三三公司主张要求李四、王五、赵六赔偿其为案涉纠纷支出的律师费，符合法律规定，法院予以支持。

PART 04 律师结语