案由：房屋买卖合同纠纷

农村宅基地《合作建房协议书》性质与效力如何认定？

A村村民潘某1与他人签订《合作建房协议书》

约定使用C村几位村民名下的宅基地合作建房

这合理有效吗？当中原由又孰是孰非？

律所过往案例，请接着往下看......

PART 01 案情简介

2017年12月6日，某县A村村民潘某1（化名，下同）与同村村民黄某（化名，下同）、B村村民潘某2（化名，下同）签订了一份《合作建房协议书》，合同签订后，潘某1向黄某、潘某2交付了合作建房款共计十万元，双方约定使用某县C村陈某1（化名）、陈某2（化名）名下宅基地一块及陈某3（化名）名下宅基地一块合作建房，并于2018年5月30日前全部工程竣工，并交房给潘某1使用。

直到2020年，黄某、潘某2依然未按协议约定的时间将合同约定的房屋交付潘某1。

潘某1遂向法院提出诉讼请求：

1. 请求确认潘某1与黄某、潘某2于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效；

2. 判令黄某、潘某2连带返还其购房款十万元及利息（利息以本金十万元按月利率2%自2017年12月6日起计算至该款项还清之日）；

3. 判令黄某、潘某2连带赔偿潘某1经济损失五万元；

4. 黄某、潘某2承担本案诉讼费。

在诉讼期间，潘某1撤回第三项诉讼请求。

潘某1为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：

1、《合作建房协议书》，证明其向黄某、潘某2购买涉案房屋一套及摩托车库的事实。

2、《收据》两张，证明其向黄某、潘某2支付购房款十万元的事实。

3、黄某、潘某2身份证复印件，证明两人诉讼主体资格。

潘某2辩称：

不同意潘某1的诉讼请求，因为双方签的《合作建房协议书》是真实有效的，本人愿意履行合同，但房屋交付的时间无法确定，本人会尽最大努力去履行合同。另外，假如履行不了交付房屋的义务，本人愿意退还收取原告的购房款十万元，对其要求的利息其本人不同意，至于退还购房款的时间本人也无法确定。

PART 02 裁判结果

一、确认潘某1与黄某、潘某2于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效；

二、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1返还购房款十万元；

三、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1支付购房款利息的70%,利息以八万元为基数，从2017年12月6日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止；

四、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1支付购房款利息的70%,利息以两万元为基数，从2018年4月30日至2019年8月19日按照同期中国上人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止；

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千余元，由黄某、潘某2负担。

PART 03 法院认为

本案为房屋买卖合同纠纷，有以下三大争议焦点：

关于焦点一，潘某1与黄某、潘某2之间所形成案涉法律关系的性质。

首先，合作建房，是根据参与者人数建造，有多少人参与就建多少套房，并且同时交付房间，无剩房，无利润。但黄某、潘某2作为建房组织者、实施者，未提供证据证明存在上述事实，也未提供证据证明潘某1如何参与协商筹备建房，故《合作建房协议书》虽名为联合建房，但无联合建房的事实；

其次，双方签订的合作建房协议书中，约定了房屋的总价、面积、交付时间及付款时间，对于责任的承担双方并无约定，从上述合同内容看，原告按照固定价格向被告支付款项，受让被告提供一定面积的房屋，对于该房屋是否存在风险以及潘某1应否承担风险，双方并未约定，不符合“利益分享、风险共担”的合作建房法律特征；

再次，潘某2虽主张其与潘某1是合作建房，但未提供证据证明潘某1参与涉案房屋施工设计、材料选定、房价确定等一切建房事务，亦未提供证据证明潘某1委托其全权决定建房事宜，故对其主张法院不予采纳；

最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房屋买卖合同的本质是出卖人将其所有的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款。本案中，从双方约定的内容来看，实为一方支付对价购买另一方房屋的行为，《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖，应认定为房屋买卖合同。

关于焦点二，案涉《合作建房协议书》的效力。

潘某1与黄某、潘某2签订的《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖，合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘ 产权房’ ”的规定可见，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而潘某1并非某县C村集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，潘某1与黄某、潘某2签订的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

关于焦点三，潘某1的诉讼请求是否可获支持。

一、关于黄某、潘某2是否收取潘某1十万元的问题。

首先，潘某1提供黄某、潘某2出具的两张收据予以证明黄某、潘某2收取了其十万元，其中一张金额为两万元，另一张金额为八万元；潘某2对其与黄某收取潘某1两万元的事实予以认可；

其次，潘某2对潘某1提供的涉案八万元收据中其本人的签名与指模提出异议，主张该签名不是其本人所签，指模不是其本人所捺，潘某1予以否认，潘某2向法院申请笔迹及指模鉴定，在鉴定过程中，潘某2未交纳鉴定费用，经法院依法行使释明权告知潘某2不交纳鉴定费用可能承担不利结果，潘某2仍不缴交，对其主张亦未能提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对潘某2上述的主张，法院不予采信，据此，法院推定该收据上潘某2的签名为其本人所为，指模为其所捺。

最后，潘某2在庭审中陈述其与黄某收取了潘某1十万元，与潘某1提供的收据形成完整的证据链。据此，法院认定黄某、潘某2收取了潘某1十万元。

二、关于潘某1要求黄某、潘某2退还购房款十万元是否可获支持的问题。

《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，潘某1要求黄某、潘某2退还购房款十万元符合上述法律规定，法院予以支持。

三、关于合同双方的过错问题。

本案中，黄某、潘某2明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但仍将进行转让，对合同的无效存在主要过错，其对合同无效应承担主要责任，酌定双方的过错比例黄某与潘某2为70%、潘某为30%。

四、关于利息如何计算的问题。

关于潘某1的利息损失，由双方按过错责任，黄某、潘某70%，潘某1承担30%，黄某、潘某2应从收到款项之日起，支付利息至实际清偿之日止。

因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故本案第一笔支付款项的利息以八万元为基数从2017年12月6日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。

第二笔支付款项的利息以两万元为基数从2018年4月30日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，对潘某1超出此部分的诉讼请求法院不予支持。

PART 04 律师结语

本案争议焦点主要在于案涉的农村宅基地《合作建房协议书》性质与效力如何认定。

关于案涉合同的性质。案涉合同约定双方签订的合作建房协议书中，约定了房屋的总价、面积、交付时间及付款时间，对于责任的承担双方并无约定。从合同内容来看，合同约定提供资金的一方待房屋建成后分得固定数量或面积的房屋、不负担盈亏，即一方支付对价购买另一方房屋，不符合“利益分享、风险共担”的合作建房法律特征，则该合同名为合作建房合同实为房屋买卖合同。

关于案涉合同的效力。要认定农村宅基地合作建房合同是否有效，应该从我国现行法律法规关于宅基地的性质、目的以及流转的规定进行综合分析。

《民法典》三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》等法律规定宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。因此，我国对宅基地的流转也采取了严格的限制，宅基地专属于农村集体经济组织成员所享有，具有严格的人身专属性，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让。

本案中潘某1户籍在A村，而案涉房屋宅基地在C村，由于潘某1与黄某、潘某2在合同中约定了房屋的产权分配，而潘某1的主体身份又不具备登记C村宅基地使用权资格，故双方签订的合作建房合同因违反法律法规的强制性规定而导致无效。

主办律师丨方丽英律师

编辑丨王镫葵

审核丨姚申翔

律师简介