案由：商品房预售合同纠纷

张某看中了一套预售商品房

并与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》等合同

张某如约支付了房款等资金

但到了交房日，开发商一拖再拖，迟迟未能交付房子

眼看着房子和钱都要打水漂了

张某无奈走上维权道路，究竟她能否退房成功？

律所过往案例，请接着往下看......

PART 01 案情简介

2020年11月17日，张某（化名，下同）与A公司（化名，下同）签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定张某从A公司购得商品房一套，总房价款为561558元。双方约定付款方式为分期付款，张某在签订合同前应向A公司支付定金20000元，并约定A公司应于2021年5月30日前向张某支付案涉商品房。

另《商品房买卖合同补充协议》约定逾期交付超过150日的，买受人有权解除合同，逾期交付解除购房合同违约金为全部房款的10%。

合同签订后，张某如约分两期支付了上述房屋总价款561558元，分别于2020年7月15日前支付房款161558元、2020年12月20日前支付房款400000元，并支付了住房维修资金2807.7元。

到2022年1月25日，A公司依然未按期交付案涉房屋，双方签订《延期交房协议书》，约定原定于2021年5月30日交付给张某的房屋延迟至2022年7月1日交付，且A公司将就此次延迟交房向张某支付违约金16846元，并自2022年1月1日起至2022年6月30日止分6期每月返还张某租金1300元，若A公司于2022年7月1日前无法交付案涉房屋给张某，A公司需退回张某已缴交的房款及维修资金。另张某于庭审中确认A公司截止2022年6月30日止支付违约金16846元及租金1300元/月共计7800元，合计24646元给张某。

2022年11月，A公司仍然未向张某交付案涉房屋，张某为维护自己的合法权益，张某向法院提起诉讼，主张：
1. 请求判令解除张某与A公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《延期交房协议书》；
2. 判令A公司向张某退回购房款568558元、住房维修基金2807.7元以及资金占用利息57147.52元；
3.判令A公司向张某支付违约金56855.8元；
4.请求判令A公司向张某支付因维权所支出的律师费17000元；
5.请求判令本案的诉讼费用由A公司承担。


 

PART 02 裁判结果

法院判决：

一、张某与A公司于2020年11月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、2022年1月25日签订的《延期交房协议书》于2022年11月25日解除；

二、A公司应于本判决生效之日起十日内退回购房费用568558元及住房维修资金2807.7元给张某张某；

三、A公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金31509.8元给张某；

四、驳回张某的其他诉讼请求。

 

PART 03 法院认为
 

本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案引起法律关系变动的时间为《中华人民共和国民法典》实施后，因此应当适用《中华人民共和国民法典》。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《延期交房协议书》，均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照合同约定履行各自的权利与义务。

A公司没有按照《商品房买卖合同（预售）》及《延期交房协议书》约定按时交付房屋，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，签订合同根本目的已无法实现。张某请求解除案涉合同，理据充分，法院予以支持。案涉合同于本案起诉状副本送达A公司之日2022年11月25日解除。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”在案涉购房合同及相关协议依法解除后，张某主张A公司应返还其实际所支付的购房费用568558元及维修资金2807.7元，于法有据，法院予以支持。

关于违约金及资金占用费。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定的逾期交房150天以上的违约金属于为确保合同如约履行的事先约定，因此应为《商品房买卖合同（预售）》约定房款561558元的10%即56155.8元，结合A公司已支付基于违约行为导致的损害赔偿费用24646元，A公司仍应支付张某违约金31509.8元（56155.8-24646）。另本案中违约金条款设置是损害赔偿总额定，A公司逾期交房导致应承担的返还房款责任产生的资金占用费亦属于实际损害赔偿范畴，因此对于张某除主张违约金外另主张资金占用费，法院不予支持。

关于律师费。案涉合同中并未约定相关费用负担问题，张某诉请理据不足，法院不予支持。

PART 04 律师结语
 

开发商逾期交房，买受人可以要求退房吗？

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

本案中，张某与开发商A公司签订《商品房买卖合同（预售）》等合同，并且该合同均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照合同约定履行各自的权利与义务。

A公司没有按照《商品房买卖合同（预售）》及《延期交房协议书》约定按时交付房屋，其行为已构成违约。依据法律规定及合同约定，张某作为解除权人有权请求解除案涉合同。

因此，在案涉购房合同及相关协议依法解除后，张某有权主张A公司返还其实际所支付的购房费用568558元及维修资金2807.7元。

一般地，《商品房买卖合同》都会有约定合同解除事由，开发商逾期交房致解除事由发生时，买受人作为解除权人是可以解除合同并要求退房退款的。

 

主办律师丨刘斌律师 吴思萍律师
编辑丨王镫葵
审核丨姚申翔

律师简介

THE END