PART 01 案情简介

2021年2月23日、3月5日，甲方胡某（化名，下同）作为出租方，与乙方某公司（化名，下同）分别签订了《租赁补充合同（共四页）》和《广州市房屋租赁合同》，其中约定甲方同意将某房产出租给乙方作办公用途使用。合同期限自2021年2月23日至2026年3月22日止。该房产租金为37294元/月，从第三年开始每年月总租金及履约保证金按5%比例递增等内容。

之后，某公司并未按照约定于2022年11月20日前向胡某支付2022年11月23日至12月22日期间的租金37294元，也未向有关部门缴纳2022年12月的水电费、管理费。

胡某于2022年11月22日向某公司发出《关于按时缴纳租金的联系函》催促某公司缴纳租金，但某公司仍未履行租金支付义务。后胡某于2022年12月29日再次发送《律师函》催促某公司缴纳租金并要求某公司三日内交还案涉房屋，该律师函于2022年12月29日邮寄至某公司法定代表人的户籍地，被退件；胡某又于2023年1月3日张贴《律师函》于涉案房屋门口，但某公司截至起诉之日尚未交还案涉房屋，也未结清租金等费用。

2023年1月18日，某公司搬离涉案房屋，交还钥匙，双方签署交接单。

随后，胡某向法院提起诉讼，请求法院：

1．确认胡某与某公司签订的《租赁补充合同》、《广州市房屋租赁合同》于2023年1月3日解除；

2．胡某无需退还保证金79588元；

3．……；

4．……；

5．……；

6．某公司向胡某赔偿因维权产生的律师费5000元；

7．……；

8．……。

PART 02 裁判结果

法院判决：

一、确认胡某与某公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同（共四页）》于2023年1月3日解除；

二、胡某无需退回保证金79588元；

三、……；

四、……；

五、自本判决发生法律效力之日起10日内，某公司向胡某支付律师费5000元；

六、……；

七、……。

PART 03 法院认为

胡某和某公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同（共四页）》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应切实履行。

关于合同解除。胡某主张某公司未按时缴纳2022年11月23日至2022年12月22日的租金，构成违约，有权依据合同单方解除合同。某公司未到庭答辩亦未提供相反证据予以反驳，法院对胡某主张予以支持。胡某于2023年1月3日在涉案房屋处张贴律师函要求搬离，法院认定原某公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同（共四页）》于2023年1月3日解除。

关于保证金。《租赁补充合同》约定由于乙方的原因，提前终止合同，保证金不予退还。某公司未按时交纳租金及管理费，胡某有权按合同约定没收履约保证金74588元，水电保证金5000元，共计79588元。

关于租金及滞纳金、资金占用费。……。

关于占用房屋的违约金。……。

关于律师费。合同约定除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失。律师费属于胡某因某公司违约遭受的损失，其主张律师费5000元有事实和合同依据，法院予以支持。

关于管理费及水电费。……。

PART 04 律师结语

在房屋租赁合同纠纷中，承租方违反合同约定，出租方有权依据合同单方解除合同，出租方委托律师向承租方发出律师函表示同意解除合同，此时双方之间合同解除时间该如何确定？

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

解除权行使应通知相对方才能发生解除合同效力。即当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，即合同解除采用通知方式。合同解除须由当事人作出相应意思表示，意在使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确认识，以此达到保护交易安全的目的。实践中，即便当事人约定满足一定条件时合同自动解除，但因当事人是否解除合同对相对方来说并不明确，故不宜认为该条件成就时，合同可不经通知即自动发生解除效果。

合同双方应按合同规定履行相关义务，一方违约，另一方可行使解除权解除合同。解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。解除权人在提起诉讼或申请仲裁前以通知方式告知对方解除合同时，合同自通知到达对方时解除。合同解除时间仍是通知到达相对人的时间。

本案中，合同约定“有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，没收乙方保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失……”，但不能由此认为该事由发生时，合同可不经通知即自动解除。出租方胡某欲解除合同，应向承租人某公司作出明确意思表示，否则不产生解除合同的法律效果。

胡某主张某公司未按时缴纳合同约定的租金、水电费及管理费，此行为构成违约，胡某有权依据合同单方解除合同，在对方拒收通知及律师函的情况下，我方于2023年1月3日在案涉租赁物门口张贴律师函，拍照留存并在微信上送达对方，对方在收到解除合同的通知后，双方合同关系即予以解除，实现合同自通知到达对方时解除。最终，法院认定原某公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同（共四页）》于2023年1月3日解除。

主办律师丨邓思茵律师

编辑丨王镫葵

审核丨 姚申翔

律师简介

 

THE END