01 案件简介

刘某、熊某为上下相邻房屋产权人。2022年8月，刘某家中突发漏水事件，严重影响了日常生活，经现场勘查，楼上房屋被私自改建为5个房间出租，且每个房间都被加建了卫生间，确认是加装的其中一个厕所防水层破裂导致漏水，熊某亦对其所述的漏水情况予以确认。

熊某随后采取的措施仅为简单封堵该卫生间，并将其做储物间来使用，刘某对此并不买账，指出虽然当前未见漏水迹象（刘某已自费修复并重新装修了受损区域），但封堵之举仅是治标不治本，加建的卫生间若未来继续使用，漏水风险犹存，严重威胁到自身房屋的安全。

为维护自身权益，刘某将熊某诉至法院，明确要求熊某彻底解决问题根源，即拆除所有违规加建的四个卫生间，恢复房屋原状，以彻底排除对刘某房屋的漏水妨害。

02 法院认为

刘某、熊某为上下相邻邻居，应当按方便生活、团结、互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。

从刘某、熊某陈述，熊某自认对房屋房进行了4个卫生间的加建，且对刘某主张的漏水成因予以确认，刘某诉请要求熊某拆除该加建的4个卫生间并无不妥，法院予以支持。

……。

03 裁判结果

一、自本判决发生法律效力之日起10日内，熊某对房屋内加建的4个卫生间进行拆除；

二、驳回刘某的其他诉讼请求。

04 律师结语

相邻漏水纠纷，此类案件主要涉及三方面的问题，包括确定漏水原因、责任主体和损失范围。

（1）关于漏水责任主体的确定

根据实践情况，漏水原因不同，那么责任漏水主体便不同，漏水责任主体通常有以下三类：相邻业主、开发商及物业公司。

对于高层住宅，业主对建筑物内的专有部分与共有部分的权责分明。如果专有部分漏水，如因装修、管道改动、用水不当或破坏防水层导致楼下漏水等行为，相邻业主应为责任主体，即便漏水源于房屋质量问题或质保期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利；若共有部分漏水，如因连接房屋的公共管道或其他公共设施设备损坏发生漏水现象，物业公司为责任主体，相邻业主虽非漏水责任主体，但其有配合排查修复之义务，否则因拒绝配合而扩大的损失需担责。在此类案件中，除相邻业主自认系责任主体外，受损方均需对此承担举证责任。

面对复杂隐蔽的漏水原因，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，人民法院一般会根据受损方的申请委托鉴定机构进行专业鉴定，在无充分证据足以推翻鉴定意见的情况下，将根据鉴定机构出具的鉴定意见确定漏水责任主体。

（2）关于法律责任的确定

在明确漏水责任主体的划分后，接下来就需要根据漏水原因来确定法律责任主体。实践中，相邻漏水的法律责任主要分为：排除妨碍和赔偿损失。

排除妨碍一般基于漏水现象依然存在，导致漏水的因素未被消除；赔偿损失的范围限于与漏水存在因果关系的直接损失，一般包括房屋修复损失和室内财物损失以及合理的租房费用或租金收益损失。

其中房屋修复涉及修复方案、修复程度等专业性问题，若双方无法协商一致，一般先通过司法鉴定确定受损范围并出具修复方案。实践中，鉴定费用一般较高，有时甚至远超诉讼标的额。

在各方当事人对修复方案均无异议的前提下，可由侵权人根据修复方案进行修复直至不再渗漏水。若双方矛盾较大，侵权人修复存在障碍，受害方亦可要求依据修复方案评估相应的修复费用，由侵权人承担给付义务。同时，因漏水鉴定及修复导致房屋暂时不具备居住条件而产生的合理租房费用，亦应属于损失范围。

主办律师丨李曌律师 金松律师

编辑丨王镫葵

审核丨姚申翔

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