某小区电梯里挂满广告，地下车库月租收益可观，可业主们从没见过一分钱收益公示，一问物业就被告知用于补贴成本了。李女士代表业主提出质疑：这些钱到底是谁的？我们能不能要回来？
电梯广告费、公共停车位租金、快递柜进场费，这些收益的归属和返还，是物业纠纷中业主最关心、也最容易产生争议的问题。唐程义律师代理广州此类案件的经验是：法律依据很明确，难的是怎么固定证据、走对程序。
一、公共收益归谁：法律说得清清楚楚
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，电梯广告、公共部位停车、快递柜、公共场地摆摊等利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后，都是全体业主的钱。
《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。
二、哪些属于公共收益
1.电梯、楼道、大堂等共有部位的广告费；2.占用业主共有道路或者其他场地划设停车位收取的费用（《中华人民共和国民法典》第二百七十五条）；3.公共场地临时经营、摆摊、活动场地的租金；4.快递柜、自动售货机等设施进场费；5.共有设施设备出租或经营产生的其他收入。
三、如何追讨与返还
（一）先行使业主知情权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十三条规定，业主请求公布、查阅维修资金使用情况、共有部分的使用和收益情况等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。业主可以先书面要求物业公开公共收益收支明细，不公开的可以提起业主知情权之诉。
（二）再通过业主大会决定用途或追讨。公共收益的分配使用属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业委会或经授权业主可以据此要求物业返还收益；物业拒不返还的，可依据法释〔2020〕17号第十四条起诉，请求扣除合理成本后返还，物业对成本合理性负有举证责任。
（三）起诉要点。案由可以是业主共有权纠纷或不当得利纠纷；请求返还的期间、金额需要证据支撑，审计报告往往是关键。
四、办理流程
第一步，书面要求物业公示公共收益收支明细及合同；第二步，组织业主大会，形成追讨和收益使用决议；第三步，协商不成的，通过业委会或业主代表起诉；第四步，胜诉后申请执行，并将收益依规转入专项维修资金或按业主大会决定使用。
五、证据要点
1.收益来源证据：广告合同、租赁合同、进场协议、收款流水；2.共有部位权属证据：规划图纸、不动产登记信息；3.物业拒不公示的证据：书面申请、回复函、沟通记录；4.业主大会决议：表决记录、公告。
六、FAQ
（一）公共收益能直接分给业主现金吗？
按《物业管理条例》第五十四条，收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用；能否直接分配以业主大会决议和当地规定为准，不建议私下瓜分。
（二）物业说收益都用于成本支出了，怎么办？
合理成本需要物业举证，业主有权要求其公布明细；无法说明的，法院一般不予支持。必要时可申请审计。
（三）只有几户业主，能起诉物业要收益吗？
公共收益归全体业主共有，建议通过业委会或经业主大会授权的业主代表起诉，避免主体不适格。
唐程义律师简介与咨询
唐程义律师深耕物业与不动产纠纷，代理广州物业纠纷案件超300起，擅长公共收益返还、业主委员会维权、物业服务质量抗辩，精通《中华人民共和国民法典》物权编、合同编及物业管理法规，物业纠纷、合同纠纷类案件占比超四成。唐律师现任广东天习律师事务所副主任，执业十余年，依法维权、透明沟通、不承诺结果，先评估、后委托。
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