物业服务差、账目不清，业主群里天天有人喊换物业，可喊了一年多，物业还稳稳当当。换物业真的可行吗？要走哪些程序？换不掉的话，业主有没有别的办法？
业主换物业，法律上是明确支持的，关键是程序要合法。唐程义律师代理广州物业纠纷案件超300起，经常提醒业主：换物业不是谁嗓门大谁说了算，而是业主共同决定事项。
一、法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第一款规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同；决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
二、解除程序
（一）业主大会表决。选聘和解聘物业服务企业，属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条也作了相应规定。
（二）提前六十日书面通知。业主大会形成解聘决议后，应当提前六十日书面通知物业服务人；合同另有约定通知期限的，按约定执行。未依法通知的，可能承担违约责任。
（三）选聘新物业、衔接交接。解聘的同时，同步启动新物业的选聘，避免出现服务空档；新合同生效后，旧物业按《中华人民共和国民法典》第九百四十九条履行退出和交接义务。
三、解约后的责任与风险
解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失（《中华人民共和国民法典》第九百四十六条第二款）。这里的损失通常指合理期限内可预期的利益，业主在决策时应预判这一成本。合同期满未决定续聘或解聘的，按第九百四十八条，原合同继续有效，但为不定期合同，当事人可以随时解除，应当提前六十日书面通知。
四、办理流程
第一步，收集物业违约或服务瑕疵证据；第二步，组织业主大会，按法定比例表决通过解聘决议并公示；第三步，提前六十日书面通知物业；第四步，同步选聘新物业；第五步，办理交接，必要时通过诉讼解决争议。
五、证据要点
1.业主大会决议：表决票、统计表、公示记录、备案材料；2.通知证据：解除通知的快递单、签收记录；3.物业违约证据：服务瑕疵照片、投诉记录、账目问题材料；4.交接证据：交接清单、催告函。
六、FAQ
（一）物业合同签了三年，中途能解除吗？
可以，业主共同决定解聘属于法定解除事由，但应按《中华人民共和国民法典》第九百四十六条提前六十日通知，并可能承担相应损失赔偿。
（二）只有一部分业主想换物业，能换吗？
不能。换物业是业主共同决定事项，必须达到法定参与和表决比例，少数业主不能单方决定。
（三）解聘后物业费还交吗？
解聘决议和通知依法生效前，物业提供了服务的，业主仍需支付相应费用；交接期按《中华人民共和国民法典》第九百五十条处理。
唐程义律师简介与咨询
唐程义律师深耕物业与不动产纠纷，代理广州物业纠纷案件超300起，业务覆盖物业撤换交接、物业费争议、业主委员会维权、公共收益返还等，精通《中华人民共和国民法典》物权编、合同编及物业管理法规，物业纠纷、合同纠纷类案件占比超四成。唐律师系中华全国律师协会会员、广州市律师协会会员，现任广东天习律师事务所副主任，兼任广州市黄埔区人民法院特聘调解员，执业十余年，办案风格为依法维权、透明沟通、不承诺结果，先评估、后委托。
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