01 案件简介
本案涉及共有房产的分割纠纷。涉案房屋原由赵姨（化名，下同）与案外人小明（化名，下同）按份共有，各占50%份额。后因小明陷入债务纠纷，其50%份额经司法拍卖由小青（化名，下同）购得。由此，小青成为该房屋的按份共有人之一，与赵姨各占50%份额。
取得份额后，小青起诉要求整体拍卖房屋并平分价款。一审审理过程中，法院认为从涉案房屋现状来看，不宜进行实物分割，支持其该项诉请，判决以拍卖、变卖取得价款进行分割。
赵姨对一审判决结果表示不服，遂提出上诉，主张撤销原审判决，并请求驳回小青的诉讼请求。本所林婷茵律师作为诉讼代理人，明确指出：买受人通过司法拍卖取得部分产权后，要求整体处分共有房屋的诉求，既超出其权利范围，也违反了关于共有物处分的强制性规定，更与司法拍卖中“现状交付”的特殊属性相悖。林婷茵律师重点围绕司法拍卖取得部分产权的权利边界、居住性共有房屋处分限制等法律要点展开专业抗辩，竭力维护委托人的合法权益。
02 案件结果
二审法院裁定
撤销一审判决，驳回小青的起诉。
03 法院认为
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人”。
本案中，涉案房屋原系被执行人小明与赵姨共有的居住性房屋，执行法院仅拍卖被执行人小明名下产权份额，且系按标的物现状进行，以标的物交付时实物现状为准。小青作为买受人明知拍卖标的为居住性房屋的共有份额，且执行法院按标的物现状拍卖、变卖而参与竞买并取得产权份额，与居住性房屋共有关系通常基于婚姻家庭等身份关系或共有合意而形成的生活常情不符。
小青取得涉案房屋的产权份额后，提起本案诉讼，请求法院对涉案房屋进行整体拍卖、变卖并分割拍卖、变卖款，有违诚实信用和公平原则，法院不予支持，对小青的起诉予以驳回。买受人权利，由执行机构解决。
04 律师结语
本案的争议焦点在于共有房屋的分割问题。小青通过司法拍卖取得涉案房屋50%份额后，作为共有份额的买受人，是否有权要求整体拍卖房屋并分割价款？本案二审法院最终裁定驳回小青的起诉，主要基于以下几个关键要点：
一、共有房屋的特殊性质
涉案房屋属于居住性房屋，且原为家庭成员（小明与赵姨）共有。法院认定这种共有关系通常基于婚姻家庭关系或共有合意而形成，具有特殊的生活常情属性。小青通过司法拍卖取得50%份额后，试图改变这种基于家庭关系的共有状态，不符合此类共有关系的本质特征。
二、买受人的知情与风险承担
小青作为买受人，在参与竞拍时明知以下重要事实：
1. 拍卖标的仅为涉案房屋50%的产权份额，而非完整产权。买受人仅有权处分其竞得的份额，无权单方主张整体处分房屋。其要求整体拍卖的诉讼请求，明显超出了通过司法拍卖所取得的权利范围；
2. 执行法院是按标的物现状（即按房屋未清场的状态交付）进行拍卖；
3. 房屋为居住性房屋且已有共有人居住。
法院认为，小青在明知这些情况下仍参与竞买，应当自行承担相应的法律风险。
三、违背诚实信用原则
小青取得涉案房屋产权份额后的行为表明：
1. 其购买目的并非自住或合理使用，而是意图通过整体拍卖转售获利；
2. 通过诉讼方式试图强制改变共有状态；
3. 行为方式与微信记录显示其存在威胁等不当手段。
法院认定这种行为模式违背了诚实信用原则和公平原则。
四、执行程序的特殊性
法院特别指出：
1. 原执行程序仅拍卖部分产权份额，且按现状进行；
2. 买受人的权利应当通过执行程序解决，而非另行诉讼；
3. 整体拍卖请求超出了原执行程序的范围。
最终，二审法院裁定撤销一审判决，驳回小青起诉。本案中林婷茵律师凭借扎实的法律功底和对案件细节的精准把握，成功维护了赵姨的合法权益。本案裁决亦体现了对家庭共有财产特殊保护的价值取向，以及对司法拍卖买受人权利行使的合理限制。
主办律师丨林婷茵律师
编辑丨王镫葵
审核丨姚申翔
